El nuevo sector inmobiliario español

Juan Aitor Lago Moneo

Director del Departamento de Investigación

Constanza Business & Protocol School

El sector inmobiliario español ha pasado por unos años durísimos, que nadie recuerda, ni siquiera en la funesta crisis del ladrillo de los años 80. Han sido muchos años de una larga, ardua, dura y solitaria travesía por el desierto, pero todo indica que se ha llegado al final. Hace ya algunos meses, sobre todo desde el cuarto trimestre de 2014 en los que vemos operaciones muy relevantes, como la adquisición por parte del magnate chino que es también accionista del Atlético de Madrid, que adquirió el edificio España, una joya de la arquitectura madrileña de los años 50, ubicado en plena Plaza de España. La última gran operación ha sido la venta del Hotel Ritz de Madrid, sin duda uno de los hoteles con más glamour de la capital de España, y sin duda, una maravilla arquitectónica y, por qué no decirlo, también como negocio.

En España, este suculento pastel de grandes operaciones como las que acabo de mencionar estaba "copado" por grandísimas empresas especializadas en consultoría inmobiliaria, y que, hay que decirlo, son muy pero que muy buenos en lo que hacen, cualquiera que haya trabajado con ellos lo podrá decir. Estamos hablando de compañías como CBRE, Knight Frank, Aguirre Newman o JLL, entre otros, ya que también habría que tener en cuenta a Cushman & Wakefield y a Savills, otros dos gigantes que también saben bien lo que se hacen en este sector. ¿Son buenas estas empresas? En su especialidad, si, sin duda, son lo más granado del sector de la intermediación inmobiliaria, por decirlo de una manera coloquial, la Champions League de su sector.

¿Pueden tener competidores que no vengan de su sector?  Cualquier directivo que se precie de serlo, debe tener muy en cuenta que, en cualquier momento, una empresa de otro sector puede entrar en el suyo, y llevarse una parte del pastel. Esto parece ser lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario español. Los grandes bancos de inversión y las big four de auditoría y consultoría, es decir, Santander, BBVA, Citi, PwC, Deloitte, E&Y y KPMG, entre otros han decidido entrar en este segmento, y llevarse una parte de este suculento pastel, que si bien no ha sido tan suculento ni tan grande durante los últimos 5 años, todo apunta a que hay mucho dinero en juego en lo que queda de década, y nadie quiere quedarse atrás.

Fuente: www.puntoinversiones.com

Estamos ante la disyuntiva entre la especialización y los equipos multidisciplinares. ¿Qué opción es mejor? Durante mucho tiempo se ha incidido en que, la única forma de tener éxito en los negocios era mediante la especialización... Aunque también es cierto que mucho se ha hablado de la diversificación y de cómo estar presente en diferentes sectores es lo mejor que una empresa puede hacer para superar periodos difíciles. Es algo en lo que es difícil acertar. Quizá lo mejor sea ser las dos cosas si se puede. ¿Y cómo se puede hacer algo así? Un especialista en esto es Sir Richard Branson, capaz de tener éxito en el sector de las aerolíneas y en el de los trajes de novia al mismo tiempo. Lo mejor es tener equipos especializados en cada sector, con unidades centralizadas que den soporte de una manera ágil y eficaz a cada unidad de negocio. Esto es algo que Citi fue capaz de hacer en consumo durante muchos años, y que le llevó a ser el banco más grande y más potente del mundo a comienzos del s.XXI. El problema de este sistema es que exige ser enormemente disciplinado, y contar con unos profesionales de primera fila, con una enorme capacidad de adaptación y con unas grandes miras y con gran flexibilidad. Por eso, esto es algo que se escribe muy fácil sobre un papel (o en un blog), pero que es muy difícil poner en práctica en la vida real, aunque eso no quiere decir, ni mucho menos, que sea imposible.

Fuente: dmproperties.com

¿Qué están haciendo, sobre todo las big four para meterse con este éxito en este mercado? Un auténtico clasicazo, que, por lo general, funciona muy bien: están fichando personas con experiencia, conocimiento y, sobre todo, contactos y potenciales carteras de clientes, de las propias consultoras inmobiliarias. ¿Funcionará esta estrategia? Personalmente, creo que sí, sobre todo si son capaces de dar un servicio y trato al cliente de la misma calidad que la que ofrecen CBRE o JLL, y son capaces de cerrar operaciones con la misma efectividad y en tiempos parecidos. ¿Estamos pues, ante el ocaso de las firmas especializadas en Real Estate? Por supuesto que no, al menos en el corto plazo. Estamos hablando de compañías que cierran operaciones y transacciones muy elevadas, con una gran capacidad de generación de caja, y que, desde luego, no se van a rendir tan fácilmente y van a pelear con todo lo que tienen, que no es poco. Un claro ejemplo de que se puede hacer mucho en este sector teniendo menos músculo es Aguirre Newman, un actor español, el único grande en España que no es extranjero, que compite de tú a tú con BNP Paribas Real Estate (antes Savills) o con Cushman & Wakefield, y lo hace con operaciones muy potentes, y desde luego, muy interesantes, que, ha sabido sobrevivir a la peor crisis que ha pasado el sector en España en décadas, y que piensa batallar con fuerza ahora que mejora el panorama.

Estamos presenciando la que será, sin duda, una de las batallas más interesantes en aquellos países que comienzan a recuperarse de esta terrible crisis que ha asolado EEUU y Europa durante años, en lo que queda de década, y será una batalla a cara de perro en la que cada uno usará todas las herramientas a su alcance. Sin duda, veremos operaciones muy grandes y muy interesantes, buena suerte a todos, hay un pastel muy grande por repartir, ya veremos quién se lleva la mayor parte.

BBVA frente a GoogleBank

Si hay un banco que me guste en estos momentos, ese es, sin duda, BBVA. Hace ya mucho tiempo que dejé atrás mis años de banca en los que, además, tuve la suerte de trabajar en el que era entonces, el banco más grande del mundo, y sin duda, una grandísima escuela en la que aprendí muchísimo, Citi. De hecho, todavía hoy, sigo aplicando muchas cosas que aprendí en mi época en banca, sin lugar a dudas, una de las más enriquecedoras y entretenidas de mi vida profesional. Me encantan los bancos, qué le voy a hacer, hay personas que les gusta la pintura o la jardinería, a mi me gustan los bancos.

¿Por qué me gusta BBVA? Estamos hablando de un banco en el que el "Show Banking" no es algo que lleve mucho, y por ello, pasan algo más desapercibidos, pero, lo están haciendo fenomenal. Han pasado por la crisis más fuerte que recuerda España en décadas de una manera sobresaliente, yo diría que, han sacado matrícula de honor. Las inversiones que han realizado fuera de España, por regla general, se han realizado con cabeza y con criterio de negocio, y es un banco que se dedica a su negocio, la banca, como se ha entendido siempre. Pero, además, hay otra cosa que me encanta de BBVA, y es, su visión a largo plazo, algo muy poco frecuente, sobre todo, entre los grandes bancos internacionales, aunque parezca paradójico.

El último cambio propuesto por su Consejo de Administración, a propuesta de su Presidente, Francisco González, ha sido cambiar el Consejero Delegado. El ya ex-CEO de BBVA ha hecho un trabajo excelente desde que fuera nombrado, cuando salió el Sr. Goirigolzarri, quien ahora ocupa la Presidencia de otro grande, Bankia, al que aún le falta para ponerse a la altura de BBVA, aunque, habiendo pasado ya lo peor para los herederos de Caja Madrid, entre otros, seguro que se centran en su crecimiento internacional. ¿Por qué se cambia a un CEO que lo está haciendo bien? Porque el banco tiene que hacer frente a la que se viene encima, y esto, puede ser en cualquier momento. Ya le pasó al sector de los medios de comunicación y el resultado ha sido, en muchos casos, devastador, la digitalización de la banca está aquí, y es un proceso absolutamente imparable.

Llevamos ya años escuchando que grandes tecnológicas tienen puesto su punto de mira en la banca, y es que, empresas como AppleBank, GoogleBank o FacebookBank pueden ser una realidad en cualquier momento. De hecho, Facebook compró no hace mucho meses una licencia de banca en Irlanda. Desde luego, todas estas empresas tienen algo en común, que puede hacer mucho daño a la banca tradicional, si esta no se mueve con decisión y rapidez (justo lo que ha demostrado BBVA con este movimiento):

                * Tienen una base de potenciales clientes enormes en todo el mundo.

                * Tienen la tecnología para dar unos servicios excelentes en cualquier parte del mundo.

Medios de pago, uno de los negocios tradicionales de la banca, y de hecho, de los más lucrativos, lleva ya años sufriendo la entrada de competidores tecnológicos muy buenos, y más baratos, como es el caso de Paypal, compañía que me encanta, con unos servicios sencillamente extraordinarios (es impensable para cualquier tienda online en EEUU o en Europa funcionar sin Paypal, sería como tener caja registradora en los años 50).

¿Qué pueden hacer los bancos? Adelantarse a este cambio, y hacerlo lo mejor, y sobre todo, lo más rápidamente que puedan. ¿Pueden? Desde luego, es su negocio y nadie sabe hacerlo mejor que ellos, lo que no tienen son los conocimientos digitales,  y es ahí donde quiere meterse de lleno BBVA. Lo dije en Gestiona Radio cuando anunciaron el nombramiento del nuevo CEO, y lo vuelvo a decir, la diferencia entre BBVA y otro banco, es que, cualquier otro banco, habría cambiado al Director de Sistemas para adaptarse a la digitalización de su negocio. BBVA va mucho más allá, es consciente del cambio tan fuerte que se avecina, y por ello, lo que cambia es su CEO, la persona que va a poner en marcha el cambio interno, con la fuerza y el poder suficiente como entrar con todo en esta nueva era de la banca. Me encanta. Insisto, el ya ex-CEO ha tenido un papel importantísimo durante la crisis, y lo ha hecho francamente bien, pero el paso a la digitalización es un cambio muy grande, y hace falta alguien que conozca este campo, y que esté dispuesto a todo para colocar a BBVA entre los primeros.

Francisco González, Presidente de BBVA, lo tiene muy claro, y cito textualmente: "Los bancos que no se adapten al cambio digital, se quedarán en el camino". Totalmente de acuerdo Sr. Presidente, Vds. han sabido ver el cambio que se avecina, y sobre todo, son conscientes que ya no compiten sólo con otros bancos o entidades financieras, las aplicaciones también pueden ser competencia, al menos en algunos segmentos, o negocios, tradicionalmente bancarios, y hay que ponerse al día, y realizar los cambios necesarios para no quedarse atrás. Otra cosa que me encanta de BBVA es que, su objetivo real no es no quedarse atrás, su objetivo es liderar este cambio. Mucha suerte a este grandísimo banco.Creo que la banca nunca fue tan divertida como lo es ahora, y como lo será los próximos años.

¿Quién ha sobrevivido a Lehman Brothers?

Cuando empecé a dar clases, allá por el año 2008, lo hice con una conferencia que se llamaba "Yo sobreviví a Lehman Brothers", para explicar cómo se había llegado a una situación de quiebra del sistema financiero internacional. Seis años después, es muy interesante ver lo que ha sucedido en el escenario financiero español... La palabra técnica para describir el proceso es "concentración", pero, si buscamos una más llana, el mejor término sería el de "masacre".

Veamos lo que ha pasado con los bancos y cajas en España desde 2009 hasta el presente año. 42 bancos y cajas se han quedado en 10... Ahí es nada... Esto explica en gran medida, la enorme destrucción de empleo que se ha producido en el sector financiero español. Veamos los cambios que se han producido:

Caixabank está conformada por lo que fue:

·         La Caixa

·         Cajasol

·         Caixa Girona

·         Caja de Guadalajara

·         Caja Navarra

·         Caja de Burgos

·         Caja Canarias

Bankia está formada por lo que fue:

·         Caja Madrid

·         Bancaja

·         Caixa Laietana

·         Caja de Ávila

·         Caja Segovia

·         Caja Rioja

Banco Sabadell ha quedado formado por:

·         Banco Sabadell

·         CAM (Caja de Ahorros del Mediterráneo)

Kutxabank está conformado por:

·         Cajasur

·         BBK

·         Kutxa

·         Vital Kutxa

BMN se ha creado a partir de:

·         Caja Murcia

·         Caixa Penedés

·         Caja Granada

·         Sa Nostra

El BBVA actual está formado por los restos de:

·         BBVA

·         Caixa Sabadell

·         Caixa Terrasa

·         Caixa Manlleu

·         Caixa Catalunya

·         Caixa Tarragona

·         Caixa Manresa

Unicaja Banco se ha creado a partir de:

·         Unicaja

·         Caja Jaén

·         Caja España

·         Caja Duero

Banesco es un banco extranjero que compró los restos de:

·         Caixa Galicia

·         Caixa Nova

Liberbank se ha creado a partir de:

·         CCM

·         Cajastur

·         Caja de Extremadura

·         Caja Cantabria

Ibercaja Banco es el resultado de:

·         Ibercaja

·         Caja Inmaculada de Aragón

·         Círculo de Burgos

·         Caja de Badajoz

¿Qué futuro le espera al escenario financiero español? Más concentración, seguro. Que nadie se equivoque, la banca es un sector en el que el tamaño importa, y mucho. Cada vez es un negocio más globalizado, y aquellos bancos que carezcan de tamaño y de presencia internacional, lo van a tener muy pero que muy complicado, y, serán absorbidos por otros, seguro. Lo más probable es que en los próximos años, varios de estos nuevos bancos sean absorbidos por otros, seguirán produciéndose movimientos, seguro.